Wer auszieht, verliert das Haus? Was bei Trennung mit gemeinsamer Immobilie wirklich gilt

„Wenn ich jetzt ausziehe, verliere ich doch meine Hälfte am Haus.“

Diese Sorge begegnet bei Trennungen immer wieder.

Und sie zeigt sehr gut, wie schnell bei einer gemeinsamen Immobilie ganz unterschiedliche rechtliche Fragen miteinander vermischt werden.

Denn es macht einen erheblichen Unterschied, ob es darum geht, wem das Haus gehört, wer nach der Trennung darin wohnen darf, wer den Immobilienkredit weiterzahlen muss, ob eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann oder welche Rolle die Immobilie später beim Zugewinnausgleich spielt.

Das Wichtigste vorweg:

Wer aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, verliert dadurch nicht automatisch seinen Eigentumsanteil.

Stehen beide Ehegatten im Grundbuch, bleiben grundsätzlich auch beide Eigentümer – unabhängig davon, wer nach der Trennung im Haus wohnen bleibt.

Der Auszug kann allerdings Auswirkungen auf die weitere Nutzung der Ehewohnung haben. Auch für Unterhalt, Wohnvorteil, Darlehenszahlungen und eine mögliche Nutzungsentschädigung können sich daraus weitere Fragen ergeben.

Deshalb sollte bei einer Immobilie nach der Trennung nicht nur die Frage gestellt werden:

„Wer bleibt im Haus?“

Vielmehr müssen Eigentum, Nutzung, Finanzierung, Unterhalt und die spätere Vermögensauseinandersetzung sauber voneinander getrennt werden. Erst dann lässt sich beurteilen, welche Folgen ein Auszug tatsächlich hat.

1. Wem gehört das Haus nach der Trennung?

Die erste Frage lautet immer:

Wer steht im Grundbuch?

Denn die Ehe allein macht aus einer Immobilie nicht automatisch gemeinsames Eigentum.

Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bleiben ihre Vermögen grundsätzlich getrennt. Das gilt auch für Immobilien. Ein Haus wird also nicht allein deshalb gemeinsames Eigentum, weil es während der Ehe gekauft oder gemeinsam bewohnt wurde.

Das bedeutet:

Steht nur die Ehefrau im Grundbuch, ist grundsätzlich sie Eigentümerin der Immobilie.

Steht nur der Ehemann im Grundbuch, ist grundsätzlich er Eigentümer.

Stehen beide Ehegatten beispielsweise zu jeweils 1/2 im Grundbuch, gehört jedem grundsätzlich ein hälftiger Miteigentumsanteil.

Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht: „Alles gehört uns beiden“

Das ist einer der häufigsten Irrtümer bei einer Trennung.

Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht, dass alles, was während der Ehe angeschafft wurde, automatisch beiden Ehegatten zur Hälfte gehört.

Vielmehr behält grundsätzlich jeder Ehegatte sein eigenes Vermögen. Erst bei Beendigung des Güterstands wird im Rahmen des Zugewinnausgleichs geprüft, wie sich das Vermögen beider Ehegatten während der Ehe entwickelt hat und ob daraus ein Ausgleichsanspruch entsteht.

Deshalb müssen auch hier zwei Fragen voneinander getrennt werden:

Wem gehört die Immobilie?

Und:

Welche Bedeutung hat ihr Wert später beim Zugewinnausgleich?

Das ist nicht dasselbe. Ein Ehegatte kann beispielsweise Alleineigentümer eines Hauses sein und trotzdem kann dessen Wertentwicklung für den Zugewinnausgleich eine erhebliche Rolle spielen.

2. Verliere ich meinen Eigentumsanteil, wenn ich ausziehe?

Nein.

Ein Auszug aus der gemeinsamen Immobilie verändert grundsätzlich nichts an den Eigentumsverhältnissen.

Wenn Ihnen die Hälfte des Hauses gehört, bleibt dieser Miteigentumsanteil grundsätzlich auch dann bestehen, wenn Sie ausziehen und der andere Ehegatte künftig allein dort wohnt.

Der entscheidende Unterschied lautet:

Eigentum und Nutzung sind zwei verschiedene Dinge.

Sie können Miteigentümer einer Immobilie sein, obwohl Sie diese nach der Trennung nicht mehr selbst bewohnen.

Umgekehrt kann ein Ehegatte allein in der Immobilie wohnen, obwohl ihm diese nur zur Hälfte oder möglicherweise überhaupt nicht gehört.

Genau diese Unterscheidung ist wichtig, um den häufig gehörten Satz

„Wenn du ausziehst, ist das Haus weg“

richtig einzuordnen.

Der Auszug führt nicht automatisch zum Verlust des Eigentums.

Er kann aber Auswirkungen auf die weitere Nutzung der Ehewohnung haben.

Und hier wird die sogenannte Sechsmonatsregel wichtig.

3. Warum hört man dann immer: „Wenn du ausziehst, kommst du nicht mehr zurück“?

Weil bei Ehegatten während der Trennung eine besondere Regel für die Nutzung der Ehewohnung gilt.

Nach § 1361b Abs. 4 BGB wird unwiderleglich vermutet, dass ein Ehegatte dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat, wenn er nach der Trennung aus der Ehewohnung ausgezogen ist und innerhalb von sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt.

Das bedeutet aber gerade nicht:

„Nach sechs Monaten gehört das Haus dem anderen.“

Die Regel betrifft nicht das Eigentum, sondern die Nutzung der Ehewohnung.

Der ausgezogene Ehegatte verliert also nicht seinen Miteigentumsanteil. Er muss sich aber hinsichtlich der Nutzung grundsätzlich daran festhalten lassen, dass er dem anderen Ehegatten die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen hat.

Deshalb sollte ein Auszug gerade bei einer gemeinsamen Immobilie nicht völlig unüberlegt erfolgen. Wer sich die Möglichkeit einer Rückkehr offenhalten möchte, sollte die Sechsmonatsfrist kennen und eine ernsthafte Rückkehrabsicht gegebenenfalls rechtzeitig und nachweisbar zum Ausdruck bringen.

4. Was bedeutet „Nutzungsrecht“?

Das Nutzungsrecht beantwortet eine andere Frage als das Eigentum.

Nicht:

„Wem gehört das Haus?“

Sondern:

„Wer darf aktuell darin wohnen?“

Während der Trennungszeit kann die Ehewohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen werden. § 1361b BGB sieht eine solche Wohnungszuweisung insbesondere vor, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Dabei kann auch eine Beeinträchtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder von Bedeutung sein. Auch die Eigentumsverhältnisse sind bei der Abwägung zu berücksichtigen.

Das kann zu einer auf den ersten Blick ungewöhnlichen Situation führen:

Beide Ehegatten sind weiterhin Eigentümer des Hauses, aber nur einer von ihnen darf es während der Trennung allein bewohnen.

Eigentum und tatsächliche Nutzung können also für eine gewisse Zeit auseinanderfallen.

5. Was ist, wenn die Kinder im Haus leben?

Kinder können bei der Frage, wer die bisherige Ehewohnung nach der Trennung zunächst weiter nutzen darf, eine erhebliche Rolle spielen.

§ 1361b BGB berücksichtigt ausdrücklich auch das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder.

In der Praxis können deshalb beispielsweise folgende Fragen relevant sein:

Bleiben die Kinder überwiegend bei einem Elternteil?

Liegt die Schule oder der Kindergarten in der Nähe?

Ist die bisherige Betreuung von dort aus organisiert?

Wie stark sind die Kinder in ihrem bisherigen sozialen Umfeld verwurzelt?

Und würde ein kurzfristiger Wohnungswechsel für sie eine erhebliche zusätzliche Belastung bedeuten?

Das bedeutet allerdings nicht:

„Wer die Kinder betreut, bekommt das Haus.“

Auch hier muss wieder zwischen Nutzung und Eigentum unterschieden werden.

Die Frage, wer mit den Kindern während der Trennungszeit zunächst in der bisherigen Familienwohnung bleiben kann, entscheidet nicht automatisch darüber, wem die Immobilie später gehört oder wer sie nach der Scheidung endgültig übernimmt.

Gerade bei gemeinsamen Kindern kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst eine vorläufige Lösung für die Nutzung der Immobilie zu finden und die endgültige wirtschaftliche Auseinandersetzung davon zu trennen.

6. Kann der im Haus verbleibende Ehegatte einfach kostenlos wohnen?

Nicht zwingend.

Wenn ein Ehegatte nach der Trennung die gemeinsame Ehewohnung allein nutzt, kann zugunsten des anderen Ehegatten grundsätzlich eine Nutzungsvergütung bzw. Nutzungsentschädigung in Betracht kommen.

§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB sieht vor, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zur Nutzung überlassen wurde, dem anderen eine Vergütung für die Nutzung schulden kann, soweit dies der Billigkeit entspricht.

Das bedeutet zugleich:

Eine Nutzungsentschädigung entsteht nicht automatisch allein deshalb, weil einer auszieht und der andere im Haus bleibt.

Ob überhaupt eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann und in welcher Höhe, hängt von den Umständen des konkreten Falls ab.

Dabei können beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung der Immobilie, die laufenden Belastungen und bestehende Unterhaltsansprüche eine Rolle spielen.

Gerade deshalb sollte nicht vorschnell mit dem Satz gerechnet werden:

„Mir gehört die Hälfte, also bekomme ich jetzt automatisch die halbe Miete.“

So einfach ist es nicht.

7. Wie hoch ist eine Nutzungsentschädigung?

Auch für die Höhe gibt es keine starre Formel.

Der objektive Mietwert der Immobilie kann eine wichtige Ausgangsgröße sein. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass der ausgezogene Ehegatte bei hälftigem Miteigentum stets die Hälfte der ortsüblichen Miete verlangen kann.

Vielmehr muss die konkrete Situation insgesamt betrachtet werden. Relevant können insbesondere folgende Fragen sein:

Wer trägt die Darlehensraten?

Wer zahlt die laufenden Kosten der Immobilie?

Wie sind die Eigentumsanteile verteilt?

Bestehen zwischen den Ehegatten Unterhaltsansprüche?

Und wie wird die Nutzung der Immobilie bereits bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt?

Gerade der letzte Punkt ist wichtig.

Denn Nutzungsentschädigung und Trennungsunterhalt dürfen nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.

8. Was hat die Nutzungsentschädigung mit dem Trennungsunterhalt zu tun?

Sehr viel.

Wer nach der Trennung weiterhin in einer eigenen oder gemeinsamen Immobilie wohnt, kann dadurch einen sogenannten Wohnvorteil haben.

Vereinfacht gesagt besteht dieser wirtschaftliche Vorteil darin, dass keine Miete für eine vergleichbare Wohnung gezahlt werden muss.

Dieser Wohnvorteil kann bereits bei der Berechnung des Trennungsunterhalts berücksichtigt werden.

Deshalb muss geprüft werden, ob der wirtschaftliche Vorteil aus der alleinigen Nutzung der Immobilie bereits an anderer Stelle in die Berechnung eingeflossen ist.

Der BGH hat mit Beschluss vom 27. November 2024 – XII ZB 28/23 – nach dem vorliegenden Entwurf klargestellt, dass eine Nutzungsentschädigung und eine unterhaltsrechtliche Berücksichtigung des Wohnvorteils nicht zu einer doppelten Erfassung desselben wirtschaftlichen Vorteils führen sollen.

Vereinfacht gesagt:

Der Wohnvorteil soll nicht zweimal berücksichtigt werden.

Genau deshalb ist es bei einer gemeinsamen Immobilie häufig nicht sinnvoll, isoliert nur eine Nutzungsentschädigung zu berechnen. Gleichzeitig muss geprüft werden, ob Trennungsunterhalt geschuldet wird und welche Rolle die Immobilie bei dieser Berechnung spielt.

9. Was ist ein Wohnvorteil?

Der Wohnvorteil lässt sich zunächst relativ einfach erklären:

Wer in einer eigenen oder gemeinsamen Immobilie wohnt, muss keine Miete für eine vergleichbare Wohnung zahlen.

Diese ersparte Miete kann unterhaltsrechtlich einen wirtschaftlichen Vorteil darstellen und deshalb bei der Ermittlung des unterhaltsrelevanten Einkommens berücksichtigt werden.

Die konkrete Berechnung ist allerdings deutlich komplizierter.

Es wird nicht in jedem Fall einfach die vollständige ortsübliche Miete als zusätzliches Einkommen angesetzt. Insbesondere während der Trennungszeit kann eine Rolle spielen, ob es dem im Haus verbleibenden Ehegatten bereits zumutbar ist, die Immobilie in vollem Umfang wirtschaftlich zu nutzen oder eine andere Wohnsituation zu schaffen.

Außerdem können bestimmte Belastungen der Immobilie bei der Berechnung zu berücksichtigen sein.

Für das grundlegende Verständnis reicht deshalb zunächst:

Mietfreies Wohnen im Eigentum ist unterhaltsrechtlich nicht automatisch „kostenlos“. Der darin liegende wirtschaftliche Vorteil kann die Höhe des Trennungsunterhalts beeinflussen.

Und damit kommen wir zu einer weiteren Frage, die bei fast jeder Trennung mit Immobilie auftaucht:

Wer zahlt eigentlich den Hauskredit weiter?

10. Wer muss nach der Trennung den Hauskredit bezahlen?

Diese Frage muss zunächst getrennt vom Eigentum und von der Nutzung der Immobilie betrachtet werden.

Entscheidend ist im ersten Schritt:

Wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben?

Haben beide Ehegatten den Immobilienkredit gemeinsam aufgenommen, haften grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank. Daran ändert zunächst nichts, dass einer der Ehegatten auszieht und der andere allein im Haus wohnen bleibt.

Die Bank interessiert also nicht automatisch, wie die Ehegatten ihre Wohnsituation nach der Trennung untereinander geregelt haben.

Davon zu unterscheiden ist das sogenannte Innenverhältnis zwischen den Ehegatten.

Hier stellt sich die Frage, wer die Darlehensbelastungen im Verhältnis zueinander letztlich tragen muss. Bei Gesamtschuldnern sieht § 426 BGB grundsätzlich einen Ausgleich zu gleichen Anteilen vor, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Gerade nach einer Trennung können allerdings weitere Umstände hinzukommen, die bei der rechtlichen Bewertung berücksichtigt werden müssen.

Deshalb sollte man zwei Ebenen auseinanderhalten:

Gegenüber der Bank: Wer haftet aus dem Darlehensvertrag?

Zwischen den Ehegatten: Wer muss die Kreditbelastung wirtschaftlich letztlich tragen?

Die Antwort muss nicht auf beiden Ebenen dieselbe sein.

11. „Ich bin ausgezogen – warum soll ich noch den Kredit zahlen?“

Weil Auszug und Kreditvertrag rechtlich zwei unterschiedliche Dinge sind.

Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, wird nicht allein dadurch aus seiner Verpflichtung gegenüber der Bank entlassen, dass er nicht mehr in der Immobilie wohnt.

Auch eine Vereinbarung zwischen den Ehegatten wie

„Du bleibst im Haus, also zahlst du ab jetzt den Kredit“

ändert den Darlehensvertrag mit der Bank grundsätzlich nicht automatisch.

Soll einer der Ehegatten die Immobilie später allein übernehmen, muss deshalb nicht nur geklärt werden, wer Eigentümer wird. Ebenso wichtig ist die Finanzierung.

Der ausziehende Ehegatte sollte insbesondere darauf achten, ob die Bank ihn tatsächlich aus der persönlichen Haftung für das Darlehen entlässt.

Andernfalls kann eine ausgesprochen ungünstige Situation entstehen:

Der Ehegatte hat seinen Miteigentumsanteil übertragen, ist also nicht mehr Eigentümer der Immobilie, haftet gegenüber der Bank aber weiterhin für den Kredit.

Deshalb gehören Eigentumsübertragung und Finanzierung bei einer endgültigen Übernahme des Hauses immer zusammen betrachtet.

12. Was ist, wenn nur einer den Kredit bezahlt?

Auch dann lautet die Antwort nicht automatisch:

„Der andere muss mir die Hälfte erstatten.“

Wenn nach der Trennung nur noch ein Ehegatte die Darlehensraten zahlt, können mehrere rechtliche Ebenen betroffen sein.

Es kann um einen internen Ausgleich der gemeinsamen Darlehensschuld gehen.

Die Zahlungen können aber auch im Zusammenhang mit der alleinigen Nutzung der Immobilie stehen. Außerdem können sie Auswirkungen auf eine mögliche Nutzungsentschädigung oder auf die Unterhaltsberechnung haben.

Deshalb sind zwei vermeintlich einfache Aussagen gleichermaßen problematisch:

„Ich zahle die gesamte Rate, also bekomme ich automatisch die Hälfte vom anderen zurück.“

Und:

„Ich wohne allein im Haus, deshalb muss ich selbstverständlich auch den gesamten Kredit allein tragen.“

Beides kann im konkreten Fall richtig oder falsch sein.

Entscheidend ist unter anderem:

Wem gehört die Immobilie?

Wer nutzt sie?

Wer hat den Darlehensvertrag abgeschlossen?

Wie werden Zins und Tilgung finanziert?

Bestehen Unterhaltsansprüche?

Wird ein Wohnvorteil berücksichtigt?

Und gibt es zwischen den Ehegatten bereits Vereinbarungen über die weitere Nutzung und Finanzierung?

Gerade bei einer gemeinsamen Immobilie zeigt sich deshalb immer wieder, warum einzelne Ansprüche nicht isoliert berechnet werden sollten. Kredit, Nutzung, Wohnvorteil, Nutzungsentschädigung und Unterhalt können wirtschaftlich eng miteinander verbunden sein.

13. Was passiert mit dem Haus beim Zugewinnausgleich?

Auch hier gibt es einen verbreiteten Irrtum:

„Bei der Scheidung wird das Haus geteilt.“

So funktioniert der Zugewinnausgleich nicht.

Der Zugewinnausgleich teilt grundsätzlich nicht einzelne Vermögensgegenstände zwischen den Ehegatten auf. Vielmehr wird die Vermögensentwicklung beider Ehegatten während des Güterstands miteinander verglichen.

Hat ein Ehegatte einen höheren Zugewinn erzielt als der andere, besteht nach § 1378 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf die Hälfte des Überschusses.

Ein einfaches Beispiel:

Die Ehefrau ist alleinige Eigentümerin eines Hauses.

Allein aufgrund der Scheidung erhält der Ehemann deshalb nicht automatisch einen hälftigen Eigentumsanteil an dieser Immobilie.

Der Wert des Hauses kann aber bei der Ermittlung des Vermögens der Ehefrau und damit bei der Berechnung ihres Zugewinns eine erhebliche Rolle spielen.

Das ist ein wichtiger Unterschied:

Eigentum am Haus und Zugewinnausgleich sind nicht dasselbe.

Der Zugewinnausgleich kann zu einem Zahlungsanspruch führen. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass der andere Ehegatte Miteigentümer der Immobilie wird.

14. Was ist, wenn das Haus schon vor der Ehe einem Ehegatten gehörte?

Auch dann gilt zunächst:

Durch die Eheschließung wird der andere Ehegatte nicht automatisch Miteigentümer.

Hat beispielsweise die Ehefrau bereits vor der Eheschließung ein Haus allein erworben und steht nur sie im Grundbuch, bleibt sie grundsätzlich auch während der Ehe und nach der Trennung Alleineigentümerin.

Für den Zugewinnausgleich kann die Immobilie trotzdem eine erhebliche Bedeutung haben.

Denn hier wird nicht einfach gefragt:

„Wem gehört das Haus heute?“

Vielmehr wird betrachtet, mit welchem Vermögen die Ehegatten in den Güterstand gestartet sind und welches Vermögen am Ende vorhanden ist.

Bei einer bereits vor der Ehe vorhandenen Immobilie können deshalb insbesondere der damalige Wert, der spätere Wert sowie bestehende Verbindlichkeiten von Bedeutung sein.

Deshalb wäre beispielsweise folgende Rechnung falsch:

„Das Haus ist heute 800.000 Euro wert, also bekommt der andere Ehegatte 400.000 Euro.“

So funktioniert der Zugewinnausgleich nicht.

Auch hier muss vielmehr die konkrete Vermögensentwicklung betrachtet werden.

15. Was ist, wenn beide im Grundbuch stehen?

Stehen beide Ehegatten im Grundbuch, besteht grundsätzlich Miteigentum entsprechend den dort eingetragenen Anteilen.

Sind beide beispielsweise zu jeweils 1/2 eingetragen, gehört jedem ein hälftiger Miteigentumsanteil.

Das bedeutet aber nicht, dass jeder Ehegatte allein über das gesamte Haus entscheiden kann.

Über die Immobilie als Ganzes können die Miteigentümer grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Ein Ehegatte kann daher nicht ohne Weiteres allein das gesamte Haus verkaufen, nur weil ihm die Hälfte gehört.

Für einen normalen Verkauf der gesamten Immobilie müssen grundsätzlich beide mitwirken.

Gerade nach einer Trennung führt das häufig zu der nächsten praktischen Frage:

Was passiert, wenn beide Eigentümer bleiben, aber dauerhaft nicht mehr gemeinsam in der Immobilie leben wollen?

16. Welche Möglichkeiten gibt es mit einer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung?

Im Wesentlichen kommen vier Wege in Betracht.

Möglichkeit 1: Einer bleibt zunächst im Haus

Gerade unmittelbar nach einer Trennung kann es sinnvoll sein, die Eigentumsverhältnisse zunächst unverändert zu lassen.

Das kann insbesondere dann eine praktikable Übergangslösung sein, wenn gemeinsame Kinder weiterhin in ihrem bisherigen Zuhause leben sollen.

Eine solche Lösung sollte aber möglichst nicht völlig ungeregelt bleiben.

Zu klären ist insbesondere:

Wer zahlt die Darlehensraten?

Wer trägt Grundsteuer, Versicherungen und andere laufende Kosten?

Kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht?

Wie wird ein möglicher Wohnvorteil beim Unterhalt berücksichtigt?

Und wie lange soll diese Übergangslösung gelten?

Möglichkeit 2: Einer übernimmt das Haus endgültig

Möchte ein Ehegatte die Immobilie behalten, kann der Miteigentumsanteil des anderen auf ihn übertragen werden.

Dann reicht es allerdings nicht, sich lediglich auf einen Auszahlungsbetrag zu einigen.

Geklärt werden müssen insbesondere der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, die noch bestehenden Darlehen, der Wert des zu übertragenden Miteigentumsanteils und die weitere Finanzierung.

Besonders wichtig ist außerdem die Frage, ob die finanzierende Bank den ausscheidenden Ehegatten aus der persönlichen Haftung für den Immobilienkredit entlässt.

Auch mögliche Auswirkungen auf Zugewinnausgleich und Unterhalt sollten in die Gesamtregelung einbezogen werden.

Die Übertragung einer Immobilie sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden.

Möglichkeit 3: Das Haus wird verkauft

Kann oder möchte keiner der Ehegatten die Immobilie allein übernehmen, kann ein gemeinsamer Verkauf eine Lösung sein.

Aus dem Verkaufserlös werden regelmäßig zunächst noch bestehende Belastungen und die mit dem Verkauf verbundenen Kosten bedient.

Was anschließend verbleibt, steht den Eigentümern grundsätzlich entsprechend ihren Rechtspositionen zu. Daneben können allerdings weitere Ausgleichsansprüche zwischen den Ehegatten zu berücksichtigen sein.

Auch ein Verkauf beantwortet deshalb nicht automatisch sämtliche finanziellen Fragen zwischen den Ehegatten.

Möglichkeit 4: Keine Einigung – Teilungsversteigerung

Schwieriger wird es, wenn beide Miteigentümer unterschiedliche Vorstellungen haben und dauerhaft keine Einigung möglich ist.

Grundsätzlich kann jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei einer Immobilie kann dies letztlich über eine Teilungsversteigerung erfolgen.

Dabei wird die Immobilie nicht wie bei einem einvernehmlichen Verkauf gemeinsam auf dem freien Markt veräußert, sondern im Rahmen eines gerichtlichen Versteigerungsverfahrens verwertet.

Eine Teilungsversteigerung kann erhebliche wirtschaftliche und familiäre Folgen haben.

Sie sollte deshalb nicht vorschnell als Druckmittel eingesetzt werden, sondern erst nach Prüfung der möglichen Alternativen und Konsequenzen.

17. Kann die Teilungsversteigerung verhindert werden?

Nicht ohne Weiteres dauerhaft.

Das Gesetz sieht allerdings Möglichkeiten vor, eine Teilungsversteigerung unter bestimmten Voraussetzungen vorübergehend einzustellen.

Nach § 180 Abs. 2 ZVG kann das Verfahren zeitweise eingestellt werden. Bei Ehegatten oder früheren Ehegatten können nach § 180 Abs. 3 ZVG außerdem die Interessen gemeinsamer Kinder eine besondere Rolle spielen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass gemeinsames Immobilieneigentum auf Dauer gegen den Willen eines Miteigentümers aufrechterhalten werden kann.

Gerade wenn eine Teilungsversteigerung droht, lohnt es sich deshalb häufig, noch einmal zu prüfen, ob eine Übernahme durch einen Ehegatten oder ein gemeinsamer Verkauf wirtschaftlich sinnvoller gestaltet werden kann.

18. Was ist, wenn wir uns einig sind, dass einer das Haus übernimmt?

Wenn sich beide Ehegatten darüber einig sind, dass einer die gemeinsame Immobilie künftig allein behalten soll, ist bereits viel gewonnen.

Trotzdem sollte die Übernahme nicht auf die Frage reduziert werden:

„Wie viel muss ich dem anderen auszahlen?“

Denn mit der Übertragung eines Miteigentumsanteils sind mehrere rechtliche und wirtschaftliche Fragen verbunden, die möglichst gemeinsam geregelt werden sollten.

Zu klären sind insbesondere:

Eigentum: Wie und zu welchem Zeitpunkt wird der Miteigentumsanteil übertragen?

Wert: Welchen aktuellen Verkehrswert hat die Immobilie?

Restschuld: Welche Darlehen lasten noch auf dem Haus?

Finanzierung: Kann der übernehmende Ehegatte die Finanzierung künftig allein tragen?

Bank: Wird der andere Ehegatte tatsächlich aus der persönlichen Haftung für die Darlehen entlassen?

Zugewinnausgleich: Wird die Übertragung auf einen bestehenden Zugewinnausgleichsanspruch angerechnet oder mit diesem verrechnet?

Unterhalt: Welche Auswirkungen hat das weitere Wohnen in der Immobilie auf einen möglichen Wohnvorteil?

Hinzu kommen die mit der Übertragung verbundenen Kosten und gegebenenfalls steuerliche Fragen.

Gerade bei höheren Immobilienwerten sollte deshalb möglichst eine Gesamtregelung gefunden werden.

Denn problematisch wird es beispielsweise, wenn ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil bereits überträgt, gegenüber der Bank aber weiterhin für ein Darlehen haftet.

Auch eine vereinbarte „Auszahlung“ sollte nicht losgelöst vom Zugewinnausgleich betrachtet werden. Sonst besteht die Gefahr, dass einzelne Vermögenspositionen berücksichtigt werden, ohne dass klar geregelt ist, welche Ansprüche damit tatsächlich erledigt sein sollen.

19. Muss ich vor dem Auszug etwas dokumentieren?

Das ist häufig sehr sinnvoll.

Gerade unmittelbar vor oder nach einer Trennung sind viele Dinge noch selbstverständlich zugänglich. Einige Monate später kann es erheblich schwieriger sein, bestimmte Informationen oder Unterlagen zu erhalten.

Vor einem Auszug kann es deshalb sinnvoll sein, insbesondere folgende Punkte zu dokumentieren oder Unterlagen zu sichern:

den aktuellen Zustand der Immobilie,

bestehende Darlehen und aktuelle Darlehensstände,

relevante Konto- und Vermögensunterlagen,

Versicherungen und Grundsteuer,

laufende Nebenkosten,

größere Renovierungen oder Investitionen,

Unterlagen zum Wert der Immobilie,

die vorhandenen Schlüssel

und gegebenenfalls den Hausrat.

Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass bei jeder Trennung vorsorglich das gesamte Haus inventarisiert werden muss.

Bei einer werthaltigen Immobilie und größeren Vermögenswerten kann eine nachvollziehbare Dokumentation aber später erhebliche Auseinandersetzungen vermeiden.

Auch für den Zugewinnausgleich kann der Trennungszeitpunkt wichtig sein

Nach § 1379 BGB können Ehegatten Auskunft über das Vermögen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen.

Gerade wenn größere Vermögenswerte vorhanden sind, sollte deshalb nicht erst Jahre später mit der Zusammenstellung der relevanten Unterlagen begonnen werden.

20. Soll ich ausziehen oder besser bleiben?

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.

Ein Auszug kann persönlich, familiär oder auch praktisch die richtige Entscheidung sein.

Er sollte aber gerade bei einer gemeinsamen Immobilie nicht allein aufgrund der Sorge unterbleiben:

„Wenn ich gehe, verliere ich das Haus.“

Das stimmt so nicht.

Genauso wenig sollte ein Auszug erfolgen, ohne sich vorher zumindest einen Überblick über die rechtlichen und finanziellen Folgen verschafft zu haben.

Vorher sollte insbesondere geklärt werden:

Wem gehört die Immobilie?

Wer steht im Darlehensvertrag?

Bleiben gemeinsame Kinder im Haus?

Soll eine Rückkehr grundsätzlich offenbleiben?

Wer trägt nach dem Auszug Darlehen und laufende Kosten?

Kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht?

Welche Auswirkungen bestehen auf den Trennungsunterhalt?

Und soll die Immobilie später von einem Ehegatten übernommen oder gemeinsam verkauft werden?

Besonders wichtig ist außerdem die bereits angesprochene Sechsmonatsregel des § 1361b Abs. 4 BGB.

Wer aus der Ehewohnung ausgezogen ist und innerhalb von sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt, muss sich hinsichtlich der Nutzung grundsätzlich daran festhalten lassen, dass er dem anderen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.

Noch einmal, weil diese Unterscheidung für den gesamten Beitrag entscheidend ist:

Das betrifft die Nutzung der Ehewohnung.

Nicht das Eigentum.

Wer auszieht, verliert also nicht automatisch seinen Miteigentumsanteil. Der Auszug kann aber andere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben, die möglichst vorher bedacht werden sollten.

Die häufigsten Irrtümer rund um Haus und Trennung

Rund um die gemeinsame Immobilie halten sich einige Aussagen besonders hartnäckig.

Viele davon klingen zunächst plausibel – rechtlich sind sie aber zu pauschal oder schlicht falsch.

„Wenn ich ausziehe, verliere ich meinen Anteil am Haus.“

Nein.

Der Auszug verändert grundsätzlich nicht die Eigentumsverhältnisse.

Stehen Sie mit einem Miteigentumsanteil im Grundbuch, bleibt dieser Anteil grundsätzlich bestehen, auch wenn Sie die Immobilie nach der Trennung nicht mehr bewohnen.

Der Auszug kann Auswirkungen auf die Nutzung der Ehewohnung haben. Das ist aber etwas anderes als das Eigentum.

„Wer im Haus bleibt, bekommt es später automatisch.“

Nein.

Auch die alleinige Nutzung über Monate oder Jahre führt nicht automatisch dazu, dass der im Haus verbleibende Ehegatte Alleineigentümer wird.

Soll die Immobilie später von einem Ehegatten allein übernommen werden, muss der Miteigentumsanteil des anderen entsprechend übertragen werden.

„Wir sind verheiratet, also gehört das Haus automatisch jedem zur Hälfte.“

Auch das stimmt nicht.

Entscheidend sind zunächst die Eigentumsverhältnisse.

Die Zugewinngemeinschaft führt nicht dazu, dass Vermögen während der Ehe automatisch gemeinsames Eigentum wird. Wer Eigentümer einer Immobilie ist, richtet sich deshalb nicht allein danach, ob und wann sie während der Ehe angeschafft wurde.

Davon zu unterscheiden ist wiederum die Frage, welche Bedeutung der Wert der Immobilie beim späteren Zugewinnausgleich hat.

„Wenn ich nicht mehr dort wohne, muss ich den Kredit auch nicht mehr zahlen.“

Falsch.

Für die Verpflichtung gegenüber der Bank ist zunächst entscheidend, wer den Darlehensvertrag abgeschlossen hat.

Wer Darlehensnehmer ist, wird nicht allein dadurch aus dem Kreditvertrag entlassen, dass er aus dem Haus auszieht.

Auch eine interne Vereinbarung zwischen den Ehegatten bindet die Bank grundsätzlich nicht automatisch.

„Der andere wohnt allein im Haus, also bekomme ich automatisch die halbe Marktmiete.“

So einfach ist es ebenfalls nicht.

Eine Nutzungsentschädigung kann zwar in Betracht kommen. Sie wird aber nicht automatisch in Höhe der Hälfte der ortsüblichen Miete geschuldet.

Vielmehr handelt es sich um eine Billigkeitsentscheidung. Dabei müssen die konkreten Verhältnisse berücksichtigt werden. Insbesondere kann entscheidend sein, ob und in welcher Weise der Wohnvorteil bereits beim Trennungsunterhalt berücksichtigt wird.

„Beim Zugewinnausgleich bekommt jeder die Hälfte des Hauses.“

Nein.

Der Zugewinnausgleich führt grundsätzlich nicht dazu, dass jeder einzelne Vermögensgegenstand zwischen den Ehegatten aufgeteilt wird.

Er führt vielmehr zu einem finanziellen Ausgleich der während des Güterstands erzielten Vermögenszuwächse.

Eine Immobilie kann für diese Berechnung einen erheblichen Wert haben. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass der andere Ehegatte die Hälfte des Hauses erhält.

Ein Beispiel aus der Praxis

Anna und Daniel sind verheiratet und besitzen gemeinsam ein Haus. Beide stehen zu jeweils 50 Prozent im Grundbuch.

Nach der Trennung zieht Daniel aus. Anna bleibt mit den beiden gemeinsamen Kindern im Haus.

Was bedeutet das rechtlich?

Daniel bleibt weiterhin Eigentümer seiner Hälfte.

Anna wird nicht allein dadurch Alleineigentümerin, dass sie mit den Kindern im Haus wohnen bleibt.

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, können grundsätzlich auch weiterhin beide gegenüber der Bank für den Immobilienkredit haften.

Zwischen Anna und Daniel muss außerdem geklärt werden, wer künftig die Darlehensraten und die laufenden Kosten trägt.

Daniel kann möglicherweise eine Nutzungsentschädigung verlangen. Dabei muss aber unter anderem berücksichtigt werden, ob und in welcher Weise Annas Wohnvorteil bereits bei einem möglichen Trennungsunterhalt berücksichtigt wird.

Für die langfristige Lösung gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Anna könnte das Haus übernehmen und Daniels Miteigentumsanteil erwerben. Voraussetzung wäre dann insbesondere, dass eine tragfähige Finanzierung gefunden wird und geklärt ist, ob Daniel aus einer gemeinsamen Darlehenshaftung entlassen werden kann.

Beide könnten sich auch für einen gemeinsamen Verkauf entscheiden.

Erst wenn dauerhaft keine Einigung möglich ist, kann schließlich eine Teilungsversteigerung relevant werden.

Das Beispiel zeigt, warum die vermeintlich einfache Frage

„Wer bekommt das Haus?“

in Wahrheit aus mehreren unterschiedlichen Fragen besteht.

Es geht um Eigentum, Nutzung, Finanzierung, Unterhalt und Vermögensauseinandersetzung.

Und diese Fragen müssen getrennt betrachtet, am Ende aber sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.

Fazit: Ausziehen heißt nicht, Eigentum zu verlieren

Der Satz

„Wenn du ausziehst, ist das Haus weg“

ist falsch.

Ein Auszug kann rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben – insbesondere für die weitere Nutzung der Ehewohnung.

Er verändert aber nicht automatisch die Eigentumsverhältnisse.

Bei einer gemeinsamen Immobilie sollten deshalb mehrere Fragen getrennt geprüft werden:

Wem gehört das Haus?

Wer darf es während der Trennung nutzen?

Wer trägt Darlehen und laufende Kosten?

Kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht?

Wie wird ein Wohnvorteil beim Unterhalt berücksichtigt?

Welche Rolle spielt die Immobilie beim Zugewinnausgleich?

Und was soll langfristig mit dem Haus geschehen?

Gerade weil Immobilie, Unterhalt und Vermögen eng miteinander zusammenhängen können, ist es sinnvoll, diese Fragen möglichst früh gemeinsam zu betrachten.

Denn häufig ist nicht der Auszug selbst das eigentliche Problem.

Entscheidend ist vielmehr, welche Regelungen für die Zeit danach getroffen werden.

Häufig gestellte Fragen Trennung und gemeinsame Immobilie

Familienrechtliche Beratung bei Trennung und gemeinsamer Immobilie

Eine gemeinsame Immobilie gehört bei einer Trennung häufig zu den schwierigsten Themen.

Denn es geht selten nur um die Frage, wer im Haus bleibt.

Eigentum, Darlehen, Nutzungsentschädigung, Wohnvorteil, Unterhalt und Zugewinnausgleich können unmittelbar miteinander zusammenhängen. Eine vermeintlich einfache Lösung an einer Stelle kann deshalb Auswirkungen auf ganz andere Ansprüche haben. Das zeigt sich besonders bei der Frage, wer den Kredit weiterzahlt oder ob für die alleinige Nutzung des Hauses eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann.

Als Fachanwältin für Familienrecht in Nidderau berate ich Mandantinnen und Mandanten aus Frankfurt und dem gesamten Rhein-Main-Gebiet zu den rechtlichen und finanziellen Folgen einer Trennung mit gemeinsamer Immobilie.

Dabei kann es sinnvoll sein, die Situation möglichst früh zu klären – gerade bevor einer der Ehegatten auszieht, ein Miteigentumsanteil übertragen oder eine langfristige Regelung zur Finanzierung getroffen wird.

Wenn Sie sich getrennt haben oder vor einer Trennung stehen und wissen möchten, was mit Ihrer gemeinsamen Immobilie passiert, können Sie gerne einen Termin für eine persönliche Beratung in meiner Kanzlei in Nidderau vereinbaren.