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Scheidung und Trennung mit Haus und Kredit: Wer zahlt was, wem gehört was?

Was passiert bei Trennung oder Scheidung mit Haus, Kredit und Grundbucheintrag? Eine Trennung ist emotional belastend, wenn dann auch noch gemeinsame Immobilien, Kredite oder Hypotheken dazukommen, wird es schnell kompliziert.

Sind Haus, Wohnung oder Grundstück und laufende Kredite betroffen, wird sie schnell zu einer rechtlichen und finanziellen Herausforderung.

Für viele Paare im Raum Nidderau, Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet ist die gemeinsame Immobilie der größte Vermögenswert. Gleichzeitig laufen Darlehen, Grundschulden, Zinsen und Nebenkosten weiter. Fehlentscheidungen in dieser Phase führen oft zu hohen finanziellen Nachteilen, die sich über Jahre auswirken.

Dieser Beitrag zeigt, worauf es bei Trennung oder Scheidung mit Haus und Kredit ankommt. Sie erfahren, wem die Immobilie gehört, wer den Kredit zahlen muss und welche Lösungen rechtlich tragfähig sind.

Wem gehört das Haus? Eigentum und Finanzierung

Im Familienrecht gilt ein klarer Grundsatz: Eigentum richtet sich nach dem Grundbuch. Entscheidend ist der Grundbucheintrag, nicht, wer wie viel gezahlt hat. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehören ihnen Haus und Grundstück je zur Hälfte, auch wenn einer den Kredit überwiegend bedient hat.

Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehören ihnen Haus und Grundstück jeweils zur Hälfte. Das gilt auch dann, wenn

• ein Partner deutlich mehr verdient.
• ein Partner allein die Kreditraten gezahlt hat.
• der andere Partner während der Ehe Care-Arbeit geleistet hat.

Abweichungen sind nur möglich, wenn vertragliche Vereinbarungen bestehen oder ein Ausgleich über den Zugewinnausgleich erfolgt.

Kredit und Haftung. Warum der Auszug nichts ändert

Viele gehen davon aus, dass mit dem Auszug aus der Immobilie auch die Verpflichtung gegenüber der Bank endet. Das ist falsch.

Solange beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, haben:
• haften sie gesamtschuldnerisch.
• kann die Bank die volle Rate von jedem verlangen.
• spielt der Auszug keine Rolle.

Banken entlassen einen Ehepartner nur mit Zustimmung aus dem Kredit. Voraussetzung ist meist eine ausreichende Bonität des verbleibenden Partners oder eine vollständige Umschuldung.

Ohne Einigung bleibt die gemeinsame Haftung bestehen. Das ist einer der größten Konfliktpunkte bei Trennung mit Immobilie.

Nutzung der Immobilie nach der Trennung

Zieht ein Ehepartner aus, nutzt der andere die Immobilie häufig allein weiter. Das ist rechtlich zunächst zulässig, insbesondere wenn gemeinsame Kinder dort leben und Kontinuität erforderlich ist.

Der ausgezogene Partner ist nicht rechtlos. Er kann eine Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs. 3 S. 2 BGB verlangen. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Trennung.

Im Trennungsjahr wird regelmäßig auf den subjektiven Wohnwert abgestellt. Erst nach Ablauf des Trennungsjahres ist grundsätzlich der objektive Mietwert maßgeblich. Dann wird auf die ortsübliche Miete der Immobilie abgestellt, unabhängig von den tatsächlichen Kosten.

In der Praxis wird die Nutzungsentschädigung häufig:
• mit laufenden Kreditraten verrechnet.
• im Zugewinnausgleich berücksichtigt.
• in einer Trennungsfolgenvereinbarung verbindlich geregelt.

Ohne klare Vereinbarung entstehen gerade bei längerer Trennung schnell Streitigkeiten über Höhe und Beginn der Nutzungsentschädigung.

Wie trenne ich mich richtig? Was muss ich beachten?

Verkauf, Übertragung oder Auszahlung – welche Lösung passt?

In der Praxis haben sich drei Lösungsmodelle etabliert:

Verkauf der Immobilie und Tilgung des Kredits – beide Parteien teilen den Erlös.
Übernahme durch einen Ehepartner – der verbleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit (sofern Bank zustimmt).
Nutzung durch beide (z. B. Elternhausmodell) – eine Zwischenlösung, bei der Kinder im gewohnten Umfeld bleiben.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Kreditlaufzeit und familiärer Situation ab. Zugewinnausgleich bei Unternehmerehen

Haus Trennung mit Haus, Kredit und Zugewinnausgleich

Die Immobilie spielt fast immer eine zentrale Rolle im Zugewinnausgleich. Wertsteigerungen während der Ehe fließen in den Zugewinn ein. Das gilt unabhängig davon, wer im Haus gewohnt oder den Kredit gezahlt hat.

Gerade bei stark gestiegenen Immobilienpreisen im Rhein-Main-Gebiet führt das häufig zu hohen Ausgleichsansprüchen. Ohne rechtzeitige Planung kann das die Liquidität erheblich belasten.

Kredit, Unterhalt und steuerliche Aspekte

Zahlt ein Ehepartner nach der Trennung den Kredit allein weiter, hat das Auswirkungen auf den Unterhalt.

Kreditraten können:
• als Naturalunterhalt gewertet werden.
• als Schuldenlast einkommensmindernd berücksichtigt werden.

Die Einordnung hängt davon ab, wer die Immobilie nutzt, und welche Vereinbarungen bestehen.

Auch steuerlich ist Vorsicht geboten. Zinsen und Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin berücksichtigt werden. Fehler wirken sich langfristig aus und lassen sich später kaum korrigieren.

Früh regeln und Streit vermeiden

Haus und Kredit sind bei Trennung ein rechtlicher Brennpunkt. Ohne klare Regelung drohen:
• finanzielle Verluste.
• langwierige Gerichtsverfahren.
• Blockaden durch Banken oder Miteigentümer.

Eine Trennungsfolgenvereinbarung schafft Klarheit. Sie regelt Nutzung, Kredit, Ausgleich und Verkauf verbindlich und schützt beide Seiten.

Ich berate Mandantinnen und Mandanten im Familienrecht bei Trennung und Scheidung mit Immobilie in Nidderau, Frankfurt am Main, im gesamten Rhein-Main-Gebiet und bundesweit.
Schwerpunkt Immobilien, Zugewinnausgleich und vermögensrechtliche Gestaltung.

Wenn Sie wissen möchten, welche Lösung in Ihrer Situation sinnvoll ist, vereinbaren Sie eine persönliche Beratung.

FAQ

Wem gehört das Haus bei Trennung oder Scheidung?

Entscheidend ist der Grundbucheintrag. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehört ihnen die Immobilie je zur Hälfte. Es spielt keine Rolle, wer den Kaufpreis gezahlt oder den Kredit überwiegend bedient hat.

Muss ich den Kredit weiterzahlen, obwohl ich ausgezogen bin?

Ja. Solange beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben, haften sie gegenüber der Bank gemeinsam. Der Auszug ändert daran nichts.

Kann mich die Bank aus dem Kredit entlassen?

Nur mit Zustimmung der Bank. Voraussetzung ist meist, dass der verbleibende Partner den Kredit allein tragen kann oder eine Umschuldung erfolgt.

Darf ein Ehepartner allein im Haus bleiben?

Ja, zumindest vorübergehend. Das gilt besonders, wenn gemeinsame Kinder dort leben. Dauerhafte Lösungen sollten aber geregelt werden.

Anspruch auf Nutzungsentschädigung beim Auszug?

Ja, im Trennungsjahr wird regelmäßig der subjektive Wohnwert angesetzt. Maßgeblich sind die ersparten Wohnkosten.
Nach Ablauf des Trennungsjahres ist grundsätzlich der objektive Mietwert entscheidend.

Ab wann muss Nutzungsentschädigung gezahlt werden?

Das hängt vom Einzelfall ab. Häufig erst nach Ablauf des Trennungsjahres. Ohne Vereinbarung entstehen hier oft Streitigkeiten.

Kann die Nutzungsentschädigung mit Kreditraten verrechnet werden?

Ja, das ist in der Praxis häufig der Fall. Voraussetzung ist eine klare rechtliche Einordnung und möglichst eine schriftliche Vereinbarung.

Was passiert mit dem Haus im Zugewinnausgleich?

Wertsteigerungen während der Ehe fließen in den Zugewinn ein. Das kann zu hohen Ausgleichsansprüchen führen, insbesondere bei gestiegenen Immobilienpreisen im Rhein-Main-Gebiet.